Депутат ЖК, лидер партии «Ата Мекен» Омурбек Текебаев дает развернутый комментарий к подготовленному депутатами парламента законопроекту «О реконструкции и развитии исторического центра города Бишкека» в ответ на статью «Коррупционный сговор или легальный рейдерский захват», опубликованную в «СК» 21 июня 2016 года.

— Расскажите, пожалуйста, о сути законопроекта. По чьей инициативе он выдвинут, каковы цели и задачи?

— Все мы знаем: у Бишкека особый статус — это столица государства, не только экономический, культурный, научный, но и политический центр страны, обладающий государствообразующей, определяющей функцией.

В последние годы в городе идет большое строительство, но, к сожалению, стихийно, несистемно, никто его не координирует. В результате нарушается внешний облик столицы, архитектурный стиль. Но и это не главное. Земля в городе ограничена, и потому инфраструктурный ресурс, потенциал столицы должны использоваться по максимуму, особенно в центральной части. Если Бишкек — лицо страны, то центр — лицо Бишкека. А в центре новые, современные здания из стекла и бетона соседствуют со старыми, разваливающимися домами. Недвижимость стала формой вложения капитала — все знают, что со временем цена на нее в городе (особенно в центре) растет. Местных и иностранных инвесторов очень возмущает отсутствие возможности вести комплексную застройку по кварталам, у нас пока возможна лишь точечная, локальная.

Бишкек поделен на три зоны. Центром считается участок, ограниченный проспектом Жибек Жолу, улицами Карпинского, Линейной и бульваром Молодой Гвардии — всего 1,5 тысячи гектаров. А весь Бишкек на сегодня занимает около 16,5 тысячи га. Проектируемая же (с учетом перспективы роста до 2025 года) площадь по Генплану застройки столицы достигнет почти 26 тысяч га.

Предложенный нами законопроект «О реконструкции и развитии исторического центра города Бишкека» касается именно центральной части в 1,5 тысячи га. Он разработан по просьбе мэрии столицы: 1 апреля 2016 года в Жогорку Кенеш в адрес нашей партии поступило обращение за подписью мэра А. Ибраимова с предложениями мэрии внести изменения в Земельный и Жилищный кодексы. Предложения касаются отмены установленных указанными документами норм запрета в отношении сноса ветхого жилого фонда, если такой снос необходим для государственных и муниципальных нужд, для улучшения жилищных условий бишкекчан.

Отмечу, что на заседаниях парламента неоднократно поднимались вопросы о недопустимости точечной застройки столицы, о том, что это не улучшает облик города, поскольку не предусматривает автостоянок, детских площадок и т. д. Но только квартальные, «ковровые», планомерные застройки позволяют возводить социальные объекты рядом с высотками. Поэтому мэрия обратилась к депутатам с просьбой предоставить законодательные возможности для реконструкции центра города.

Уверен, что и все остальные города страны в дальнейшем начнут подтягиваться к уровню Бишкека, ведь у населения появится наглядный пример достижения культурно-эстетических стандартов в облике городов. Побывав в современном и красивом центре столицы, думаю, все будут стремиться облагородить и свой уголок страны по современным меркам, так что в нашем законопроекте есть и воспитательный аспект.

Смысл законопроекта в том, чтобы закон дал право городским властям в лице мэрии и городского кенеша изымать в соответствии с Конституцией Кыргызстана ветхие здания в собственность мэрии и предоставлять участки под строительство плановых “ковровых” строек.

— Соответствует ли этот законопроект Конституции?

— Отвечаю: в полной мере. Очень многие оппоненты утверждают обратное, обвиняя нас в намерении ограбить народ. Это не соответствует действительности. Во многих странах города обновляются, строятся объекты общенационального масштаба. И вполне очевидно, что иногда приходится изымать частное имущество в пользу государства и общества. Обратимся к Конституции нашей страны. Статья 12, пункт 2 гласит: «Собственность неприкосновенна. Никто не может быть произвольно лишен своего имущества. Изъятие имущества помимо воли собственника допускается только по решению суда. …Изъятие имущества для общественных нужд, определенных в законе, можно произвести по решению суда со справедливым и предварительным обеспечением возмещения стоимости этого имущества и других убытков, причиняемых в результате отчуждения».

Справка

В законопроекте определен подробный порядок и условия возмещения стоимости недвижимого имущества и понесенных убытков, в связи с изъятием недвижимого имущества, в следующих формах:

1. Стоимость недвижимого имущества возмещается в денежном эквиваленте по рыночной стоимости с возмещением убытков, понесенных в связи с изъятием этого имущества.
2. Предоставляется равноценный земельный участок по рыночной стоимости.
3. Компенсируется жилой площадью в жилом доме по рыночной стоимости. Рыночная стоимость для каждой единицы недвижимости, подлежащей изъятию, определяется отдельно (статья 7).

При согласии собственника жилой квартиры на получение жилья в новом доме, построенном на месте его недвижимости, собственник может претендовать на помещение площадью не менее площади изъятой квартиры. При этом квартира в новом доме оценивается по себестоимости, а изымаемая квартира — по рыночной цене. Данное условие, несомненно, приведет к улучшению и расширению жилой площади собственников.

В случае, когда собственник жилья соглашается на получение квартиры в новом доме, в возмещение убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, включается и арендная плата за временный съем жилья на период строительства.

В центре столицы расположены не только жилые дома, но и помещения коммерческого характера — магазины, офисы, парикмахерские и т. п. Собственник нежилого помещения, изымаемого здания может претендовать на нежилое помещение в новом здании, на том же этаже, площадью не менее изъятого помещения. В случаях, когда собственник нежилого помещения соглашается на получение аналогичного в строящемся новом доме, в возмещение убытков, связанных с изъятием недвижимости, включается и возмещение упущенной выгоды, которая должна подтверждаться соответствующими финансовыми документами.

— Ключевое слово — “справедливое”.

— Да, справедливое и своевременное. Это же положение дальше развивается в Гражданском и Земельном кодексах. Но нигде не определены: порядок, условия, объекты изъятия (что подлежит ему, а что не подлежит), кто принимает и утверждает решения об изъятии, каким образом дается справедливая оценка изымаемого имущества, как осуществляется своевременная выплата компенсации. Поэтому городские власти и не могут ничего сделать. Да и прецедентов тоже нет.

Таким образом, наш законопроект полностью соответствует Конституции и развивает ее положения. Во-вторых, обеспечивается прозрачность изъятия имущества. В-третьих, контроль со стороны ЖК и правительства республики. В-четвертых, главное — целевое использование изъятого в госсобственность Бишкека недвижимого имущества в соответствии с Генпланом застройки столицы и проектом детальной планировки (ПДП) — можно изымать только старые и ветхие здания, которые не соответствуют Генплану.

Неотъемлемой частью законопроекта является защита частной собственности граждан и юридических лиц. В законопроекте конкретно указано: не подлежат изъятию и сносу многоквартирные жилые дома, здания и сооружения, построенные в соответствии с Генпланом Бишкека; не подлежат изъятию и сносу жилые дома, сооружения и здания, построенные и введенные в эксплуатацию в установленном порядке после 1996 года (вариант — 1991 г.), даже в том случае, если они не были предусмотрены Генпланом.

Справка

По закону оценка стоимости изымаемого недвижимого имущества осуществляется риэлторскими компаниями и независимыми оценщиками в установленном законом порядке. При этом стоимость недвижимого имущества определяется оценочной организацией на момент, непосредственно предшествовавший изъятию имущества, когда известие о предстоящем изъятии еще не повлияло на стоимость имущества.

Я хочу подчеркнуть, что сейчас в нашем городе группа людей специально распространяет слухи, устно и письменно, через социальные сети и во дворах, что законопроект предполагает изъятие квартир в многоквартирных домах. Это преднамеренная ложь! Многоквартирные дома по этому закону не будут сноситься и недвижимость не изымается. Но эти люди будоражат общественность, что также снесут музеи, памятники, театры, библиотеки и другие историко-культурные объекты, а на их месте построят торговые центры и иные бизнес-объекты, развлекательные учреждения. Это также неправда — перечисленные объекты находятся в государственной собственности в центральной части столицы и имеют общенациональное значение. Не подлежат изъятию и школы, другие социальные объекты. Известно, что центр Бишкека стал очень выгодным источником вложения капиталов — в старых домах живут не владельцы недвижимости, а их родственники или квартиранты. Возможно, именно земельная мафия, спекулянты дискредитируют идею необходимости реконструкции центра столицы, чтобы «завалить» ее в самом начале. Они используют несколько пунктов законопроекта. Например, статья 7: «Изъятию подлежат объекты недвижимости (дома, здания и сооружения и т. д.) частной и других форм собственности, расположенные на территории Бишкека, ограниченной улицами Карпинского, Линейной, проспектом Жибек Жолу и бульваром Молодой Гвардии, построенные до 1996 года». Это многих смущает и толкуется двояко. Но закон — комплексный документ, он трактуется целиком, поэтому надо заглянуть в статью 3, где говорится, что изымание будет проходить в соответствии с Генпланом и ПДП.

Справка

Законопроектом предусмотрен механизм защиты прав собственников при изъятии объектов недвижимости, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц. Изъятие осуществляется на основе:

• защиты прав собственников изымаемого недвижимого имущества, гарантируя право на компенсацию гражданам и юрлицам стоимости имущества со справедливым и предварительным обеспечением возмещения стоимости и других понесенных убытков, причиненных в результате изъятия определенного недвижимого имущества;
• прозрачности условий и порядка изъятия имущества;
• контроля со стороны гражданского общества, Бишкекского горкенеша, Жогорку Кенеша республики и иных госорганов;
• целевого использования изъятого в собственность города недвижимого имущества в соответствии с Генеральным планом и проектно-детальной планировкой Бишкека (статья 3).

— Вы уже встречались с активистами, выступающими против утверждения предложенного вашей фракцией законопроекта?

— Да. Я разговаривал с ними, детально все объяснял. Многие успокоились, услышав об истинных намерениях инициаторов законопроекта, но некоторые категорически не согласны. Мы хотим разъяснить еще раз, что дома и соцобъекты, построенные в соответствии с Генпланом столицы, не изымаются. Не нужно вводить людей в заблуждение.

— Закономерный вопрос: откуда деньги? На такую реконструкцию понадобится их немерено. В то же время в стране непочатый край социальных и экономических проблем, требующих безотлагательного решения.

— Думаю, что государство в лице города может взять кредиты. Мы набрали около четырех миллиардов долларов кредитов на различные важнейшие инфраструктурные проекты, возвратность их — не прямая. Средства на инфраструктурные проекты никогда не возвращаются прямым образом, а лишь косвенно, через последующее общее экономическое развитие. А в нашем случае средства возвратятся прямым образом. Например, если один квартал город выкупил, составил проект, отдал инвесторам, после того как они построят и реализуют квартиры, они вернут эти деньги и город сможет расплатиться с кредиторами, думаю, в течение пяти лет.

Таким образом можно облагородить центральную часть Бишкека. Лично я хочу предложить правительству: всякий раз, когда мы организуем международные встречи, саммиты, вдоль дороги Бишкек — аэропорт «Манас» устанавливаются билборды — огромные рекламные щиты, которые прикрывают непрезентабельные дома и участки. Осенью у нас намечено большое мероприятие, власти опять готовят билборды. Я бываю во многих странах, в том числе бывшего СССР, и вижу, как обновляются города, и в первую очередь их воздушные, железнодорожные, автомобильные ворота — аэропорты, вокзалы, дороги. А мы закрываем фиговым листком все проблемы вместо того, чтобы их решить. Что можно сделать? Правительству следовало бы найти деньги, выкупить участки вдоль трассы в аэропорт и предоставить их частным или госструктурам для возведения социального жилья, возможно, из ипотечного фонда. Эти многоэтажки, во-первых, дали бы жилье многим, а во-вторых, закрыли бы невзрачные участки. Дорога отличная, думаю, что многие хотели бы жить рядом, причем без автомобильных пробок. Но такие проекты без нашего законопроекта, без полномочий, данных городу, невозможно осуществить. Ждать, когда рынок сам дойдет до этого, — еще лет 50 или 100. Мы намерены и дальше настаивать на этом законопроекте.

— Сколько же домов, собственников недвижимости может затронуть внедрение предложенного вами закона?

— Всего около 1 000 домов — ветхих, старых зданий. Это число определено городскими структурами. Прежде чем взяться за разработку закона, мы детально все изучали. Особенно много таких строений вдоль железной дороги. Конечно, можно было бы уменьшить количество потенциальных протестантов, сузив планируемый к реконструкции участок — не по Линейной улице, а по Боконбаева. Но город настаивает на первом варианте, поскольку железная дорога — ворота страны. А если в недалеком будущем начнем реализацию кыргызско-китайского проекта железнодорожной магистрали Бишкек — Торугарт — Шанхай, по трассе пойдут и пассажирские поезда, и грузовые. А у нас вокруг железной дороги не современные кварталы, а Шанхай 30-х годов прошлого века! Что плохого, если город хочет облагородить участки вдоль дороги? Можно понять городские власти.

Для реализации такого важного проекта, затрагивающего жизнь тысяч людей, нужна серьезная информационная поддержка, чтобы объяснять народу цели и задачи задуманного. Но в процесс следует включать как городские власти, так и центральные. Без такого единства сложно реализовать этот проект — неизбежны спекуляции на чувствах людей. Также необходим и ускоренный поиск средств на реконструкцию — без денег и говорить не о чем.

— Поговорим о необходимости обновления и обнародования Генерального плана Бишкека. Жители столицы просто устали ждать новый Генплан и сопутствующий ему проект детальной планировки (ПДП). Когда этот важнейший документ наконец появится?

— Городские власти обещают в ближайшее время подготовить его и обнародовать, рассекретить, в отличие от ранее существовавшего режима «строгой секретности». Мэрия и Главархитектура обещают, что Генплан скоро утвердит правительство страны.

— Давайте уточним, как в законопроекте появилось встревожившее многих дополнение: «Изъятию подлежат дома, возведенные до 1996 года»?..

— Повторю еще раз: те, которые не соответствуют утвержденному Генплану столицы. 1996 год — год введения в стране частной собственности на недвижимость. Например, на улице Исанова, между Киевской и Московской, построено много добротных, красивых, современных, но малоэтажных зданий, где расположены офисы компаний, банков, посольств, международных организаций, гостиниц, парикмахерских, магазинов, кафе и других обьектов малого предпринимательства. Хотя они не соответствуют Генплану, их постройку разрешила мэрия столицы. Разрушать или сносить эти здания только потому, что они не вошли в Генплан, неразумно и неподъемно для города. Вот почему мы выбрали год 1996-й. Законом он выбран условно, и в ходе обсуждения дату можно изменить на начало 1990-х годов, с момента обретения независимости и по 1996-й или позже. Тем самым закон легализует строения, построенные и введенные в эксплуатацию после 1996 года (вариант — 1991 г.). При внесении изменений в Генплан мэрии следует учесть исторические обстоятельства, фактический статус вышеописанных домов.

— Продолжу вопрос. Какова вероятность фальсификации данных того же Генплана, возможность внесения туда задним числом домов, подлежащих либо, наоборот, не подлежащих сносу?

— Поскольку Генплан становится публичным документом, сейчас станет сложно что-либо в нем изменять, именно поэтому общественность вполне справедливо добивается открытости и общедоступности этого важнейшего для столицы нормативного акта — ведь именно закрытость порождает подозрения и вероятность злоупотреблений.

— Выражу мнение многих бишкекчан: зачем менять то, что уже есть, что достаточно ново и красиво, как, к примеру, здание Белого дома, в котором мы с вами беседуем, как и здание правительства, и Кыргызская драма, и многие другие в центре?! Это лицо нашего города, и очень оригинальное и запоминающееся, между прочим…

— А вспомните, на месте Филармонии стояли развалюхи, заборы, ветхие кварталы… Я впервые приехал во Фрунзе в 1976 году и увидел эти архитектурные «изыски»… Когда построили храм культуры — как облагородился весь квартал и близлежащий район!

Сейчас люди защищают свои интересы — это нормально, но они не понимают, что их капитал за недвижимость сохранится, государство обязано им вернуть стоимость имущества. Вчера я узнал о таком случае: инвестор запланировал построить жилой дом на месте старого барака, выкупил две квартиры в нем, а жители двух остальных подняли цену в 3-10 раз, прекрасно понимая, что другой дороги у инвестора нет. Предприниматели недоумевают, почему государство допускает такие перекосы, — это следует запретить законодательно. Замысел “коврового” строительства у нас не выполняется, а жаль. На днях я вернулся из Москвы, смотрел с высоких этажей, как строится российская столица. Там застройка идет по кварталам (что дешевле), причем симметрично, с учетом розы ветров (то есть продуваемости городских улиц, что нам также крайне важно учитывать в жарком климате). Но у нас планировать такую застройку пока невозможно.

— Все же неизбежно выселение какой-то части людей из домов, намеченных к сносу, для удовлетворения упомянутых вами государственных и муниципальных нужд. Почему бы вам, законодателям, вместе с правительством не задуматься (до начала решительных действий) о необходимости возведения новых, благоустроенных микрорайонов с хорошей инфраструктурой в Бишкеке или его пригороде, чтобы сразу переселять в готовые квартиры тех, кого вы намерены потеснить из центра? И тогда вся проблема решится, исчезнет повод для возмущения. А остальные квартиры государство с инвестором пусть продают по рыночной стоимости. Ведь в советские времена, знакомые нам с вами, делалось именно так…

— Городские власти должны учитывать этот вариант. Так же, как и сохранение неповторимого архитектурного стиля столицы. О необходимости предложить правительству вариант с возведением современных жилых домов вдоль трассы в аэропорт я уже говорил. Что касается возмещения жителям сносимых домов стоимости их имущества, в справке-обосновании к законопроекту перечислены все пункты возмещения жителям сносимых домов их затрат по справедливости.

— Спасибо за беседу!

Интервью подготовила Елена МЕШКОВА.