— Превращу-ка я  первый этаж многоэтажного дома в тренажерный зал или молодежную дискотеку. Можно открыть зал компьютерных игр, а что? Школа недалеко, с клиентурой проблем не будет —  примерно так размышляет наш доморощенный бизнесмен, строя грандиозные  планы на ближайшее будущее. И невдомек ему, что, вложив свои  кровные в недвижимость, он может основательно  влипнуть, «пролететь», как, к примеру, случилось с ошанином Муратом Исмаиловым. Мечтал о своем бизнесе, копил деньги на автомойку, приобрел участок, здание, но неожиданно выяснилось, что «душ для машин» нужно было сооружать совсем в другом месте, так как в южной столице, как, впрочем,  и в других  городах и некоторых селах  нашей страны, действует система правового зонирования.

Правила застройки и землепользования МСУ нарушать никому не дозволено, они защищают права местного населения, работают в интересах общества.
Капитализм на нынешнем этапе  не стал, увы, менее жестоким, чем  представляли его   в советские времена. Не ограничь его аппетитов, он ни перед чем не остановится ради сверхприбылей. Но современное общество  научилось держать толстосумов  в определенных рамках, чтобы не мешали другим гражданам расти и развиваться.
Частная собственность, разумеется,  незыблема  и  священна,  она  ассоциируется  со свободой  еще  со  времен  Древнего Рима.
Французская революция ХVIII века сопровождалась демонстративным сжиганием кадастровых поземельных книг, поскольку  в горячих головах революционеров любое вмешательство государства  рассматривалось как посягательство на священное право собственности. Многие  считали, что кадастровый учет и налоги ограничивают права гражданина на распоряжение его земельным участком, его собственностью. Это, конечно, примеры крайнего, экстремального отношения к регулированию прав на недвижимость.
Однако регулирование прав пользования и баланс интересов собственников  остаются актуальной задачей в любом демократическом обществе. Правила гласят: «Моя свобода заканчивается там, где начинается свобода  другого собственника».
Излишне утверждать, что для нашей страны  правовые отношения  землепользования и застройки  столь важны.  На сегодня   это острейшая проблема.
Кроме того, правовое зонирование повышает инвестиционную привлекательность, работы по его внедрению ведутся  с 2000 года. Первый  проект завершился в Токмоке в 2002 году, где в настоящее время действует система правового зонирования города,  его застройка ведется  в соответствии  с принятыми  правилами. Далее эта система  была внедрена в  Балыкчы, Баткене, Джалал-Абаде, Кара-Балте, Караколе, Нарыне, Оше, Таласе, Чолпон-Ате, Узгене а также в двух селах: Тюпе, что в  Иссык-Кульской области,  и  селе Чуй в Чуйской долине.
В результате   администрации этих городов и сел, жители и предприниматели могут   опираться на «Правила застройки и землепользования» в вопросах применения недвижимости, строительных изменений и т. д. Им предоставили не только описание зон, но и  выдали соответствующие карты,  теперь всем   жителям стало ясно, в каком направлении будет развиваться их местность,  информация эта открытая, всем доступная.
Зонирование — эффективный рыночный механизм,  способствующий  увеличению сделок с недвижимостью, внедрению ипотечного  кредитования, оживлению строительства жилья — в целом предсказуемости  вложения инвестиций.  Суть этого метода в том, что списки разрешенного использования земельных участков под строительство включают лишь те виды бизнеса, которые не конфликтуют между собой, не нарушают интересов соседства и не приводит к снижению стоимости соседней недвижимости.
Конструктивный диалог с местным населением  на постсоветском пространстве удается с трудом,  слишком много  несправедливости видели жители со стороны властей, слишком много было случаев невыполнения  предпринимателями своих обещаний. Градус взаимного недоверия между властью, населением  и бизнесом настолько высок, что каждое ЧП выливается в маленькое сражение.
Вот и на сей раз разгорелся спор между  чиновниками: одни яро возражали против нововведения,  дескать, принцип зонирования  относится  к англо-саксонской системе, а она  не подходит Кыргызстану,так как для ее внедрения  требуются сильная местная власть, самоуправление. А каково оно нынче в республике, всем хорошо  известно.
В Америке, к примеру, существуют пять  разновидностей   местного самоуправления, все документы на аренду или приобретение земельных участков под строительство утверждаются распоряжениями местных властей. В Кыргызстане  же до сих пор не  установили границ муниципальной и государственной собственности. К тому же  со времен Советского Союза существует  генеральное планирование, его никто не отменял, как быть с ним?
Нашлись не менее аргументированные возражения: зонирование  хорошо  прижилось в России, почему бы и Кыргызстану  не последовать  примеру россиян? У нас  много общего. К тому же генплан  никто и не думает отменять, в отличие от него, информация о зонах застройки открытая, доступная всем, система зонирования  скорее дополняет генеральный план, чем противоречит ему. Территориальное планирование — это видение будущего, оно может быть как краткосрочным, так и стратегическим — на 5-10 лет вперед.
Речь идет об особом планировании: социальной,  экономической, градостроительной и  прочей деятельности с учетом ее пространственной локализации, что поможет значительно повысить использование имеющихся местных ресурсов, быстрее достигнуть  намеченных МСУ  результатов, сосредоточив  усилия то ли на экологии, то ли на открытии новых предприятий и создании новых рабочих мест, пополнении местного бюджета и т.д.  В каждом случае цели свои.
Кстати, в небольших городах, а тем более в селах  генплана застройки  никогда не было. Границы поселений установились давно, после  чего  часто происходили  различные территориальные  изменения —   к городу присоединяли близлежащие населенные пункты, прирезали дополнительные  участки и прочее. Эти решения из-за несогласия соседей зачастую  так и не довели до конца,  юридически не закрепили, клочки земли так и  остались на промежуточных этапах.
Красноречивый пример — Прииссыккулье,  прибрежная застройка  жемчужины Центральной Азии. Не секрет, что земельные участки здесь не раз переходили из рук в руки, без аукционов, в нарушение  существующих законов. Торговали не узаконенными в свое  время  в Госрегистре земельными наделами, сдавали их в аренду. Дела многих хозяев до сих пор рассматривают судебные органы.
Хотя в последнее время на побережье многое  изменилось,  появились специальный план природоохранных мероприятий, концепция  развития пляжной зоны — в ста метрах от воды строительство строго запрещено. Новый курс у курортного центра — Чолпон-Аты. Жилье  не будет  возводиться в центре города, а также вдоль центральной трассы. Цена недвижимости здесь растет из года в год, спрос  не  уменьшается,  и  люди,  местное население,  имеют право знать информацию о сделках с недвижимостью, ведь может наступить такой момент, что  коренного жителя новые владельцы просто не допустят к озеру.
Благодаря зонированию инвестиции в Токмок достигли 50 млн. сомов, здесь  местные власти  сумели защитить горожан, а последние три года в Токмоке не построено ни одной автозаправки. Иностранцы  вкладывают средства в расширение и модернизацию кирпичного, молочного заводов, ОсОО «Интергласс». Муниципалитет вынужден зарезервировать  земельные участки  под индустриальные предприятия.
Еще одна проблема: все жители   многоэтажек стремятся спуститься на землю, построить для  семьи  особняк со всеми удобствами или обзавестись коттеджем. Но земля не резиновая, и наделы необходимо заблаговременно резервировать. Бывали случаи, когда люди брали участки и ничего не строили, перепродавали землю на вторичном «черном» рынке, они так до сих пор и пустуют. Надо строго оговаривать сроки арендных договоров, в случае необходимости — продлевать их лет на пять, не больше, как было в Советском Союзе. Необходимо поставить запрет «незавершенкам».
Эксперты сравнили экономический и    социальный  уровни  правового зонирования, их влияние  на  улучшение бизнес-среды в различных   городах  Кыргызстана. Выбрали по   шесть городов  на севере и юге республики, опросили  свыше 540  предпринимателей, представляющих  все виды бизнеса, которые хоть раз в жизни имели дело с Госрегистром, брали разрешение на постройку.
В городах и поселках, где было введено зонирование, значительно увеличились сделки на вторичном рынке недвижимости (это очень важно, значит,  начинает работать рыночный механизм),    коммерсанты получали  права на земельный участок до начала проектирования и строительства, и это позволяло им избежать  возможных конфликтов. Снизились бюрократические проволочки  и мздоимство. Меньше требовалось согласований  и разрешительных документов.
В группе городов с правовым зонированием предпринимателей  удовлетворяло качество работы госорганов,  что указывает на более высокий уровень оказываемых Госрегистром  услуг населению.
А наиболее коррумпированными,   по мнению бизнесменов,  как в городах с правовым зонированием, так и без него остаются органы Госстроя.
Интерес представляют  рекомендации    деловых людей. Предприниматели предлагают все документы и правки оформлять в «едином окне», сократить сроки ожидания ответов чиновников  — лучше  вовремя получить  отрицательный  ответ, чем пребывать в неизвестности…
Местным органам власти предстоит наладить диалог с инвесторами, желающими  вкладывать собственные средства в использование недвижимости на территориях муниципалитетов.

Галина ЛУНЕВА.