Main Menu

Что нам стоит дом построить. Зарубежный опыт и кыргызская действительность

Национальный институт стратегических исследований по заказу правительства провел исследование «Анализ лучшей мировой практики по развитию жилищного строительства и рекомендации для применения в Кыргызской Республике». Отчет о проделанной работе специалисты презентовали на «круглом столе», куда пригласили представителей всех заинтересованных структур и ведомств. 

Осмотр состояния жилищного строительства показал, что отрасль находится в упадке. К примеру, если в 90-х годах возведено 1,5 млн. кв. метров, то в 2011 г. — всего 865 тыс. При этом государством и муниципалитетом построено 45 тыс. кв. метров, и то это связано с восстановительными работами на юге республики. «В настоящее время показатель обеспеченности жильем на одного человека составляет в среднем 14,5  кв. метров. Стоит отметить, что в сельской местности с 90-х годов цифра не поднималась выше 12,1 кв. метра на гражданина. Для сравнения обеспеченность жильем в США составляет 65 кв. метров, в России 23 кв. метров», — заявила независимый эксперт Эльмира Дербишева. По ее словам, наш низкий показатель связан с ограниченностью государственного финансирования, удорожанием стоимости строительства, поскольку большинство материалов импортируется. Так, если в 2000 году фактическая стоимость квадратного метра в среднем составляла всего 1 761 сом, то в 2011 — уже 6 300 сомов.

В рамках исследования специалисты отметили ряд факторов, препятствующих развитию жилищного строительства в Кыргызстане. Главной проблемой является то, что доходы наших граждан настолько мизерные, что на эти средства невозможно приобрести квартиру. К примеру, обзавестись своим жильем кыргызстанец сможет, если будет откладывать в течение 15 лет всю свою зарплату. Так что, учитывая минимальный потребительский расход, человеку придется откладывать примерно 100 лет. По мнению специалистов, жилищное строительство не развивается из-за недостатка государственного финансирования, отсутствия системной и инвестиционной политики в данной сфере и  долгосрочной программы кредитования, плохой материально-технической базы специализированных компаний, ограниченности земельных участков, из-за не разработанных правил и норм застройки, сложной лицензионно-разрешительной системы и коррупции.

 

Там у соседа — пир горой

«В рамках своего исследования мы изучили практику развития жилищного строительства в разных странах. К примеру, в Европе из-за ограниченности земельных ресурсов стараются более эффективно использовать имеющиеся территории, поэтому реконструируют старые жилые массивы, промышленные предприятия и ветхое жилье. В основном правительство устанавливает общие принципы жилищного строительства, и это все аккумулируется на местном уровне. Кроме этого, в ряде государств развито ипотечное кредитование и практикуются различные виды государственной поддержки», — отметила Эльмира Дербишева.

После Великой депрессии в США был дефицит жилья, поэтому решено было переселять людей в пригороды и начать развивать там малоэтажное строительство. При этом много средств направлялось на усовершенствование транспортной инфраструктуры. Сейчас в Америке налажена система ипотечного кредитования. В свое время для популяризации данной нормы правительство создало Федеральное жилищное управление, которое страховало данные субсидии. Это позволило сократить сроки кредитования до 20 лет, размеры первоначального взноса снизить до 20% и ввести ограничения на повышение процентных ставок. Также предоставлялись целевые пособия и площади отдельным категориям граждан. К примеру, военнослужащим выделяли по 7,5 тыс. долларов на 30 лет. Стоит отметить, что мировой кризис связывают именно с ипотечной системой США, поскольку начал развиваться рынок вторичных бумаг, который был не обеспечен реальными активами.

«Хочу обратить внимание и на опыт Германии. После войны там было разрушено около 20% жилищного фонда и 25%  повреждено. Много людей осталось без крыши над головой. В тот период правительство страны провело комплекс мер, направленных на улучшение ситуации. Во-первых, денежная реформа 1949 года. Тогда нужно было собрать средства для строительства и старые марки обменивались 10:1, т. е. бездомный платил 100 марок, а тот, кто имеет дом — 1 000. Также в стране ввели налог точной помощи. Это когда владельцы незастроенных участков должны были перечислить в казну 3% от его стоимости. Кроме этого, в Германии на тот момент правительство могло      отобрать у собственника клочок земли и отдать его под застройку. Для стимулирования кредитования жилья создали специализированный орган, который выдавал людям деньги. В то же время ряд частных учреждений был обязан перечислять не менее половины средств именно на жилищное строительство. И самое главное, Германия разработала программу по привлечению сбережений граждан. Для стимулирования людей государство выдавало премии до 35% от суммы, не более 400 марок. Стоит отметить, что сберегательная система не может существовать сама по себе, она должна быть включена в ипотечную систему», — поделилась эксперт.  В целом модель строительных сбережений сейчас развита во многих странах. Она делится на закрытую и открытую. Первая основывается на жилищных вкладах, которые аккумулируются средствами сберкассы и могут быть использованы только участниками этой службы в порядке очереди. А если мы говорим об открытой модели, то здесь используются деньги граждан, желающих получить проценты.

Специалисты проанализировали не только опыт зарубежных государств, но и изучили ситуацию на просторах СНГ. В большинстве республик наблюдается та же ситуация, что и в Кыргызстане: нехватка земельных участков, недостаточное финансирование и т.д. Сейчас масштабное строительство ведется в России. В 2012 году там введено более 65 млн. квадратных метров. К своей цели они шли постепенно. Сначала приняли закон об основах федеральной жилищной политики, затем разработали государственную целевую программу жилья. Также создали агентство по ипотечному кредитованию, реализовали проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», организовали федеральный фонд по содействию развитию жилищного строительства. Кстати, после мирового кризиса в России создали агентство по деструктуризации ипотечных кредитов. В последнее время у них разрабатывается новая программа до 2020 года, в которой упор делается на развитие арендного жилья. Т.е. семья вселяется в дом, платит арендную плату,  и спустя время квартира переходит в их собственность.

Что касается нашего ближайшего соседа, то в Казахстане начали производить строительные материалы, чтобы снизить затраты. Они также создали ипотечную компанию «КИК»,  специальный жилищно-строительный сберегательный банк и стали развивать арендную систему. А не так давно разработали программу «Доступное жилье-2020».

 

Строительная отрасль — паровоз экономики

Проанализировав опыт других стран, специалисты пришли к выводу, что, прежде чем развивать жилищное строительство в республике, надо определить, каким образом государство будет содействовать  гражданам в получении квартир. «В июле был принят новый Жилищный кодекс, но в нем, на мой взгляд, политика государства не расписана. К примеру, отсутствуют понятия, как «социальное жилье», «государственный и муниципальный жилищный фонд». Расписаны только виды строений: многоквартирные дома, индивидуальные строения, передвижные и специализированные здания», — отметила Эльмира Дербишева.

Согласно отчету, исправить ситуацию в стране поможет усовершенствованная нормативно-правовая база, которая и определит направление государственного регулирования. По мнению экспертов,  правительство должно стимулировать строительство жилья и спрос на него. Стоит также сформировать земельные участки, повысить потенциал строительного комплекса, найти новые источники финансирования, разработать государственный жилищный заказ и утвердить типовые проекты домов эконом-класса. Для этого необходимо доработать и принять ряд актов: градостроительный кодекс, законы о долевом строительстве и о жилищно-строительных сбережениях. «Также создать Фонд развития жилищного строительства в соответствии с новым Жилищным кодексом, который будет иметь широкие полномочия. Организация проведет полную инвентаризацию, составит отдельный реестр земель, потенциально пригодных для застройки (по категориям). Затем в Кыргызстане нужно реконструировать ветхие строения. При этом стоит подумать, как мы будем их восстанавливать, ведь это целые микрорайоны. А простаивающие предприятия перестроить в жилые комплексы. Можно было бы и жилмассивы реструктурировать, т.е. выкупить земельные участки и там возвести новые здания», — заявила эксперт.

В отчете разработчики также отметили, что муниципальные участки должны предоставляться только через аукцион. А в жилищном строительстве необходимо сократить количество контролирующих органов и развить практику «единого окна». Предложено также внедрить систему оказания государственных услуг по экспертизе, выдаче разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в электронном виде. Создать ипотечный банк Кыргызстана, внедрить сберегательную систему, выпустить муниципалитетам жилищные сертификаты. При этом строить социальное и арендное жилье, дома с долевым участием и на коммерческой основе.

Исследование «Анализ лучшей мировой практики по развитию жилищного строительства и рекомендации для применения в Кыргызской Республике» эксперты еще доработают, внесут свои дополнения и разъяснения, а потом отправят на рассмотрение в правительство.

Ирина КОВШОВА. 

 







Добавить комментарий