Main Menu

На жилье среднестатистическому кыргызстанцу надо копить 9 лет

Как утверждают в Госрегистре, среднестатистической семье из трех человек, каждый из которых работает и получает не менее 230 долларов в месяц, понадобится 9 лет, чтобы накопить на стандартную «двушку» на вторичном рынке жилья.

В то же время официальные статданные свидетельствуют о том, что обеспеченность жителей нашей страны в жилье (домах и квартирах) приближается к 100%, в то время как в Германии, к примеру, владельцев своего жилья — только 80%. (Остальные в соответствии с распространенной мировой практикой всю жизнь арендуют дома и квартиры).

Интересный анализ рынка недвижимости в республике представил недавно общественности Айдар Сукенбаев — аналитик по регистрации недвижимого имущества Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимость при Государственной регистрационной службе при правительстве (Госрегистр).

Все под оком Госрегистра

Оказывается, сейчас ни одна операция с недвижимостью не остаётся вне поля зрения госструктур. Все сделки с ним проходят через систему регистрации в филиалах Госрегистра во всех регионах, в стране действует единая информационная система по недвижимости. В режиме онлайн все сведения по сделкам передаются на центральный сервер Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимость, обобщаются и входят в соответствующую базу данных вместе со сведениями о цене купли-продажи, стоимости залога. Есть в департаменте и программа анализа стоимости покупок-продаж по домам, квартирам, коммерческим объектам, земельным участкам.

Как отметил в начале презентации директор департамента Нарынбек Исабеков, «рынок недвижимости — сегмент общего рынка страны, активно реагирующий на все изменения в политической и экономической жизни, причем не только в стране, но и зачастую в мире. Как нельзя более наглядно это продемонстрировали взлеты и спады 2005-го и 2010 годов, когда политическая нестабильность вызвала стагнацию на рынке недвижимости: люди, не уверенные в своем будущем, боялись покупать и продавать. Стабильная же обстановка, наоборот, стимулирует рост купли-продажи. К тому же, поскольку Кыргызстан также часть мировой экономики, на нашем рынке неизбежно отразилось влияние мирового ипотечного кризиса 2008 года».

Вполне объясним интерес к этому рынку как покупателей и продавцов жилья, так и предпринимателей, организующих или расширяющих свой бизнес. Рынок недвижимости Кыргызстана за последние 5-6 лет претерпел заметные изменения. В составе этого сегмента — недвижимость жилого назначения (дома, квартиры), коммерческого и производственного и др. В основном продается высоколиквидная недвижимость, которую легко купить и продать. Отмечены явные сезонные колебания -наиболее активно дома и квартиры продают в I и IV кварталах каждого года — зимой и осенью.

— Основную часть недвижимого имущества в стране составляют наиболее крупные его доли — земли сельскохозяйственного назначения (43%), недвижимость жилого назначения, индивидуальные дома и квартиры (28 и 10%). В последнее время заметно возросла доля сделок по земельным участкам жилого назначения (10%). Доля же недвижимости коммерческого назначения составляет всего 1%, по нашим данным, — рассказывает эксперт-аналитик А. Сукенбаев.

В департаменте проанализировали сделки с недвижимостью за последние десять лет (с 2002-го по 2012-й). Если в начале этого периода в год зарегистрировали около 25 тысяч сделок, то спустя десять лет их стало больше 67 тысяч. Причем интересно, что в кануны обеих революций — с середины 2004-го по середину 2005-го и с середины 2009-го по 2010 год — на рынке недвижимости отмечена не только стагнация, но и небольшой спад. Зато после смены власти и курса движения страны оба раза наблюдалось оживление этого сегмента рынка. Также отмечен существенный рост сделок с 2005-го по 2008 год, связанный с приходом казахских инвесторов, заинтересовавшихся недорогими (по сравнению с Алматы и тем более с Астаной) квартирами и домами. К тому же, напомнил А. Сукенбаев, у нас в те годы действовала ипотечная программа, этот фактор также вызвал рост покупок. Потом случился спад, связанный с мировым кризисом, что видно по нижеприведенным данным. А в 2011-2012 годах случился, можно сказать, взлет числа сделок — с 44,7 до 67,6 тысячи.

Если посмотреть на динамику сделок в 2010 году, то видно, что в процессе купли-продажи находились жилые дома, квартиры (их доля 30 и 35% в общем объеме сделок рынка), земли жилого назначения (18%). В 2011-м доля домов уменьшилась на 5% и составила 25%, доля квартир осталась почти на прежнем уровне (34%), зато доля земельных участков под жилье выросла с 18 до 25%. Спустя год доля этих частей рынка недвижимости составила 25, 33 и 24% соответственно.

Все чаще кыргызстанцы берут деньги под залог жилья. За эти годы возросло втрое число сделок по залогу недвижимости при получении кредитов — с 22,3 тысячи до 66,6. В 2010-м люди заложили при получении кредитов 92% домов и квартир (69 и 23% соответственно), в 2011-м и 2012-м — 90%. Десять лет назад было выдано свыше 85 млн. долларов на кредиты под залог жилья, в 2008-м уже 1,347 млрд., в 2012-м — 1,043 млрд. долларов.

Накопил — квартиру купил?

Ориентировочный объем рынка недвижимости в Кыргызстане впечатляет. В 2012 году стоимость имущества, переходящего из рук в руки в результате купли-продажи, составила почти миллиард долларов, что составляет 17% ВВП. Для сравнения: объем денежных переводов в Кыргызстан в 2012-м достиг 1,5 млрд. долларов и занял в ВВП долю, равную 27%.

Интересно посмотреть, как меняются цены на рынке недвижимости. За последние три года средняя стоимость квартир и домов в столице Кыргызстана выросла на 15-20%.

Эксперт А. Сукенбаев рассказал и о том, как менялась стоимость 1 кв. м квартир в Бишкеке с 2007-го по 2012 год. В I квартале 2007-го она составляла 29 307 сом/кв.м (около 620 долл.), в начале 2009-го — 27 100 (570), в 2010-м — 29 600 (630), в 2011-м — 34 430 (730), в начале 2012-го — 35 900 (760), а в конце того же года — уже 4 1800 (880 долл.) В среднем же за год начиная с 2007-го цена за 1 кв.м выглядит, как волна: в начале периода 817 долл., потом 660, 570, 647, 745, а в прошлом году — 802 долл./кв.м. Выводы очевидны: жилье дорожает, и возврата к уровню 2002 года, когда однокомнатную в столице можно было купить за 3 тысячи долларов, а в Чол-пон-Ате — за тысячу, не будет. Увы.

Самыми продаваемыми, по мнению риэлторов и аналитиков рынка жилья, являются квартиры 104-105-й серий и т. н. «хрущевки», а также квартиры индивидуальной планировки. Наиболее часто выставляются на продажу однокомнатные квартиры 104105-й серий. Это связано с тем, что они относительно недороги, их приобретают родители для студентов, молодоженов, одинокие граждане.

Интересен анализ коэффициента доступности жилья. Он показывает, сколько лет потребуется рядовой семье для приобретения жилья. В Кыргызстане взят за основу российский расчет этого показателя. В российской целевой федеральной программе «Жилище» он измеряется как отношение средней стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв.м к среднегодовому доходу средней семьи из трех человек.

Чем ниже этот показатель, тем выше доступность жилья.

В настоящее время среднестатистической семье из трех работающих человек, если зарплата каждого не менее 230 долларов в месяц (10 800 сомов), причем стабильно, потребуется 9 лет, чтобы накопить на стандартное жилье (двухкомнатную квартиру). Это без учета роста цен и инфляции конечно.

Что касается цен на индивидуальное жилье, картина складывается похожая. Правда, здесь разница в цене 1 кв. м основана на стоимости стройматериала, из которого построен дом. Если в 2009 году цена 1 кв.м кирпичного дома на вторичном рынке в Бишкеке достигала 30 тыс.сомов, бетонного -превышала 23 тыс., саманного — 27 тыс., из других материалов — 20 тыс., то в 2011-м один метр кирпичных построек стоил уже 36,8 тыс. сомов, саманных — 34 200, бетонных — 32 500, а остальных — 31 тыс. сомов.

Любопытная картина складывается при сравнении предложения квартир на рынке жилья в Бишкеке. Если в 2009-м однокомнатных предлагалось 43%, «двушек» — 32, «трешек» — 25, то в 2012-м соотношение было уже иным: 39, 32 и 29%. По мнению А. Сукенбаева, это говорит о росте благосостояния граждан — люди переориентируются на покупку более просторного и комфортабельного жилья.

 

Резюмируя вышесказанное, хочется подчеркнуть то, что вполне очевидно: у стабильно работающего и получающего зарплату жителя страны должна быть возможность накопить на свой угол. К сожалению, в стране высокий уровень безработицы, и для многих и многих людей выражения «купить квартиру» или «взять ипотечный кредит» остаются заоблачной мечтой, поскольку рост цен на недвижимость и ставки ипотечного кредитования опережают рост благосостояния большинства населения в Бишкеке, не говоря о жителях более бедных регионов.

И задача правительства в этом плане — строить больше «социальных» домов для небогатых граждан, предусматривать варианты льготного ипотечного кредитования для студентов, молодых семей, одиноких людей. Но, поскольку класс правительственных чиновников всех уровней, депутатов парламента и кенешей является у нас в стране наиболее обеспеченной прослойкой общества (если не считать еще десяток процентов доморощенных кыргызских олигархов — будущих депутатов), больших объемов социального недорогого жилья скорее всего кыргызстанцам не дождаться. Потому что в нашем обществе много лет и очень успешно действует все та же популярная поговорка «Сытый голодного не разумеет «.

Елена МЕШКОВА.






Добавить комментарий